FISCALITE, DEFISCALISATION, GESTION DE PATRIMOINE

Tout savoir sur le Viager

Un contrat gagnant / gagnant

Que ce soit pour préparer sa future retraite ou l'améliorer lorsque celle-ci est trop faible, le viager est un excellent compromis.

Le viager occupé est la formule la plus fréquente, elle est le plus souvent le fait de personnes du 3ème et 4ème âge qui la choisissent pour disposer d'un revenu supplémentaire pendant leur retraite et/ou faire une donation de leur vivant à leur enfants ou petits enfants tout en continuant d'occuper leur logement.

L'acheteur pour sa part, investit sur le moyen ou le long terme, selon son projet. Il se constitue un patrimoine immobilier en vue d'en tirer un jour des revenus locatifs pour améliorer sa propre retraite ou bien pour aider ses enfants à mieux démarrer dans la vie.

L'acheteur peut être une personne physique ou morale (société).

Le viager est un dispositif encadré juridiquement. Un dossier de vente ou d'achat en viager demande rigueur et savoir-faire, il est donc souhaitable de s'entourer du conseil d'un professionnel spécialisé en viager.

Le viager, comment ça marche ?

Schématiquement, au départ, l’acheteur verse un capital (le bouquet) puis des rentes viagères jusqu’au décès du vendeur.

Le calcul s'effectue par rapport à l’espérance de vie du vendeur, ainsi qu'à la valeur vénale du bien. Le mode de calcul d'un viager est encadré par l’administration fiscale.

Le prix du bien est fixé entre le vendeur (crédirentier) et l'acheteur (débirentier), en fonction des critères habituels (surface, localisation, état général...).

Le prix est réparti entre, d'une part un versement comptant, le "Bouquet" et un versement échelonné durant la vie du (ou des) crédirentiers, la "Rente". La répartition entre ces deux éléments est libre. Le calcul du Bouquet et de la Rente obéit à des règles prenant en compte, la valeur vénale du bien, l'âge du (ou des) crédirentier, son espérance de vie, la disponibilité ou non du bien. Versée le plus souvent mensuellement, la rente est revue chaque année et suit l'évolution d'un indice des prix, de la consommation. Lorsque le bien est vendu occupé, un abattement lié à l'occupation est calculé. C'est donc le prix, net après cet abattement, qui sera réparti entre le bouquet et la rente et sur lequel les frais de notaire seront retenus.

Viager libre ou viager occupé

Selon la volonté des parties, le viager peut être libre ou occupé. Dans le premier cas, l'acheteur peut occuper lui-même le bien ou le louer. Dans le second cas, qui est celui de plus de 90% des quelques 5000 ventes en viager enregistrées chaque année en France, l'acheteur ne peut pas disposer du bien ce qui le prive d'un avantage manifeste et justifie que soit appliqué l'abattement d'occupation* évoqué ci-dessus. Il reste tenu de payer les gros travaux, une partie de la taxe foncière, mais l'entretien du bien et la taxe d'habitation sont à la charge de l'occupant du logement.

* Abattement d'occupation. Par exemple 40,3% pour une femme de 76 ans, 28,2% pour un homme de 82 ans... Référence Barème Daubry en vigueur le 28 décembre 2011.

Investir en viager rime avec expatriés !

Le viager représente un marché confidentiel, il correspond à une cible bien particulière, d'un côté celle des propriétaires en recherche de compléments de revenus, de l'autre, celle des acquéreurs qui inscrivent leur investissement dans le long terme.

Les Français travaillant à l'étranger sont souvent séduits par l'achat en viager occupé. Ils y voient une façon économique de se constituer un patrimoine immobilier sans la contrainte de la gestion locative. Ils achètent également en prévision d'acquérir un pied-à-terre pour leurs jours futurs.

Pour le débirentier, le viager occupé est un placement financier permettant de tirer des futurs revenus pour compléter sa propre retraite plus tard ou d'occuper le bien à terme.

Le viager, une démarche solidaire !

Le viager est une formule qui relève de la solidarité entre les générations.

Derrière la notion d'intérêts financiers pour chacune des parties, se cache un sentiment plus noble, celui de la transmission de patrimoine intergénérationnelle.

Alors que nous traversons une assez longue période de crise, la formule du viager contribue fortement à un complément de revenu pour les personnes âgées ayant une faible retraite et leur permet ainsi de mieux vivre leur quotidien. La vente en viager pourrait connaître un regain d’intérêt du fait de l’avenir incertain des retraites.

Quels engagements pour quelles garanties?

Le vendeur est garantit pour le paiement des mensualités par des clauses résolutoires et privilèges de vendeur, insérées dans l'acte notarié.

Dans le cas où le débirentier n'est plus en mesure de s'acquitter de la rente pour une raison quelconque, le crédirentier peut utiliser les voies de recours et demander la restitution de son bien en faisant prononcer la résolution de la vente. Si le débirentier décède, ce sera à la charge de ses héritiers d'assumer le versement de la rente au crédirentier jusqu'à sa mort, qu'il habite ou pas le bien. La revente d'un bien en viager est évidemment envisageable pour pallier cette infortune et ce, selon les dispositions prises au contrat.

La vente en viager est concrètement réservée aux seniors à partir de 70 ans (un jeune homme de 18 ans aura du mal à trouver un acquéreur et la rente qu'il toucherait risquerait d'être infime!).

Se constituer un patrimoine à Paris ou en France

L'achat d'un bien immobilier en viager occupé présente un nombre non négligeable d'avantages : décote de 30 à 40%, en moyenne, relative à la réserve de droit d'usage et d'habitation du bien par le crédirentier, avantages liés à l'acquisition d'une nue-propriété, localisation du bien (places immobilières attractives, Paris, Nice, Cannes...), échelonnement du paiement du prix dans le temps, absence de gestion locative...

Il existe néanmoins plusieurs formes de transactions : le viager occupé, le viager libre, la vente occupée, la vente à terme... Il est nécessaire de prendre conseil auprès d'une agence immobilière spécialisée en viager pour être orienté vers une formule et un bien en adéquation avec ses besoins. Au delà des conseils, l'agence spécialisée se charge de mettre en relation vendeur et acquéreur et de réaliser la vente avec le concours de notaires.

Delphine Croci
Gérante de l'Agence Abauvie Viager