1. Pour un expatrié, investir dans l'immobilier en France ressemble souvent à un parcours du combattant, entre la fiscalité des non-résidents et la gestion à distance. Quel est votre constat ?
Bonjour Didier. Le constat est clair : les expatriés ont un besoin vital de préparer leur retraite et de se créer un patrimoine en France, mais ils sont freinés par deux peurs légitimes. La première, c'est la double peine fiscale (prélèvements sociaux et impôts sur les revenus fonciers). La seconde, c'est le stress de la gestion à 10 000 km de distance avec le risque d'impayés ou de dégradations. Notre rôle est de leur apporter une solution d'investissement qui efface ces deux problèmes, pour qu'ils puissent investir avec la même sérénité que s'ils vivaient sur place.
2. Justement, vous proposez un montage très spécifique : le LMNP/LMP « sans bail commercial ». De quoi s'agit-il exactement ?
Traditionnellement, pour avoir des avantages fiscaux forts dans le neuf (comme la récupération de la TVA à 20%), on vous pousse vers des résidences de tourisme avec un « bail commercial ». Le problème, c'est que vous êtes bloqué pendant 9 à 11 ans avec un gestionnaire qui capte une grande partie de la rentabilité. Si le gestionnaire fait faillite, c'est la catastrophe pour l'investisseur. Notre montage « sans bail commercial » permet de récupérer cette fameuse TVA de 20% et d'avoir des revenus locatifs nets d'impôts grâce à l'amortissement comptable, mais sans être prisonnier d'un exploitant. Vous restez 100% maître de votre bien.
3. On entend souvent parler de la location courte durée pour booster la rentabilité. Mais vous conseillez plutôt la location longue durée. Pourquoi ce choix ?
C'est un choix stratégique fondamental pour nos clients expatriés ! La location courte durée génère trop de turn-over, d'usure prématurée du bien et de frais de gestion cachés. En choisissant la location meublée longue durée, nos clients optent pour la stabilité. Les locataires s'installent, prennent soin du logement, et le risque de dégradation s'effondre. De plus, la gestion à distance devient extrêmement paisible : un locataire en place à l'année ne vous appelle pas tous les trois jours !
4. Les municipalités sont d'ailleurs de plus en plus strictes avec la courte durée. Est-ce un risque pour l'investisseur ?
Absolument, et c'est l'autre raison de notre choix. Les Mairies partent en guerre contre les « lits froids » du tourisme qui vident les villes. En faisant de la location longue durée, nous créons des « lits chauds » pour les travailleurs locaux. Nous sommes donc en parfaite harmonie avec les collectivités. C'est un investissement éthique, protégé contre les futures interdictions ou surtaxes qui frapperont inévitablement les locations saisonnières.
5. Vous ciblez une région très précise pour vos investissements : la Haute-Savoie et la frontière suisse. Pourquoi ce marché ?
L'emplacement est la clé d'un investissement sécurisé. La zone du Grand Genève connaît une croissance démographique et économique exceptionnelle. Des milliers de cadres et de frontaliers s'y installent chaque année avec d'excellents revenus (salaires suisses), mais ils font face à une pénurie totale de logements de qualité. Pour un investisseur, c'est la garantie absolue de louer son bien immédiatement à des locataires aux dossiers financiers irréprochables.
6. Comment un expatrié peut-il gérer ce type de location longue durée depuis l'autre bout du monde ?
C'est là que notre accompagnement prend tout son sens. Nous ne vendons pas seulement des murs, nous proposons une solution de gestion « clé en main ». De la recherche du locataire frontalier à la mise en place des services parahôteliers nécessaires pour récupérer la TVA (accueil, ménage, linge, petit-déjeuner), tout est géré sur place par des équipes dédiées. L'expatrié encaisse ses loyers sans avoir à intervenir dans l'opérationnel.
7. Vous avez actuellement 3 programmes exclusifs en cours de commercialisation. Pouvez-vous nous en dire un mot ?
Oui, nous avons sélectionné 3 programmes neufs d'exception en Haute-Savoie, spécifiquement conçus pour cocher toutes les cases de cette stratégie. Ce sont des biens très haut de gamme, idéalement placés près de la frontière. L'offre étant rare sur ce type de montage sans bail commercial, ces 3 programmes représentent une opportunité ponctuelle et parfaite pour un expatrié qui souhaite investir son épargne en toute sécurité dès aujourd'hui.
8. Quel est le conseil que vous donneriez à un membre de notre réseau d'expatriés qui lit cette interview ?
Ne laissez pas la distance ou la peur de la fiscalité vous empêcher de bâtir votre patrimoine. Les solutions existent, mais elles nécessitent de l'expertise. Je les invite à me contacter directement avec le code de l'association. Nous ferons une étude personnalisée de leur situation, sans engagement, pour voir comment le LMNP/LMP sans bail commercial peut s'adapter à leurs objectifs de retraite ou de rentabilité.